হাউজিং প্রপার্টি বিক্রি থেকে প্রাপ্ত ক্যাপিটাল গেইনের উপর কীভাবে ট্যাক্স ক্যালকুলেট করা হয়?

ক্যাপিটাল অ্যাসেটের মধ্যে মিউচুয়াল ফান্ড, রিয়েল এস্টেট ইত্যাদি প্রোডাক্টে ইনভেস্টমেন্ট অন্তর্ভুক্ত এবং এই ক্যাপিটাল অ্যাসেট বিক্রি করার পর আপনার অর্জিত প্রফিটকেই ক্যাপিটাল গেইন বলা হয়। আপনার প্রফিট ইনকাম হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করা হয়, এবং সেই কারণে, যে বছরে ক্যাপিটাল অ্যাসেটের লেনদেন হয়, সেই বছরে আপনি উক্ত অ্যামাউন্টের জন্য ট্যাক্স পে করতে দায়বদ্ধ। এছাড়াও, হাউজিং বিক্রয় থেকে প্রাপ্ত ক্যাপিটাল গেইন লং-টার্ম এবং শর্ট-টার্ম হতে পারে।

আপনি কি একটি হাউজিং প্রপার্টির বিক্রি থেকে প্রাপ্ত ক্যাপিটাল গেইনের উপর ট্যাক্স ক্যালকুলেট করতে আগ্রহী? হ্যাঁ হলে, পড়তে থাকুন।

1.শর্ট-টার্ম ক্যাপিটাল গেইন

আপনি হাউজ প্রপার্টি কেনার তারিখ থেকে দুই বছরের মধ্যে বাড়িটি বিক্রি করলে এটি প্রযোজ্য, এবং সেই বিক্রি থেকে উদ্ভূত প্রফিটকে শর্ট-টার্ম ক্যাপিটাল গেইন বলা হয়। আগে যেমন বলা হয়েছে, এই প্রফিট আপনার ইনকাম হিসাবে বিবেচিত হবে এবং ইনকাম ট্যাক্স রেটের স্ল্যাব – 30%, 20% এবং 10% অনুসারে ট্যাক্সেবল হবে।

কোনও বাড়ির চূড়ান্ত বিক্রয় মূল্য থেকে নিম্নলিখিত খরচের যোগফল বিয়োগ করে এটি ক্যালকুলেট করা হয়:

• বাড়ির ইমপ্রুভমেন্ট কস্ট

• ট্রান্সফার কস্ট

• বাড়ির অ্যাক্যুইজিশন কস্ট

ফর্মূলাটি হল, শর্ট-টার্ম ক্যাপিটাল গেইন = টোটাল ভ্যালু কনসিডারেশন - (ইমপ্রুভমেন্ট কস্ট + ট্রান্সফার কস্ট + অ্যাক্যুইজিশন কস্ট)।

এই ফর্মূলা ব্যবহার করে, হাউজিং প্রপার্টি বিক্রি থেকে কীভাবে শর্ট-টার্ম ক্যাপিটাল গেইন ক্যালকুলেট করা যায় তা জানার জন্য একটি উদাহরণ দেখে নেওয়া যাক:

অমরবাবু 27শে জুন 2013 সালে 50 লক্ষ টাকা মূল্যের একটি বাড়ি কিনেছিলেন। 2015 সালের আগস্ট মাসে তিনি সেই বাড়িটি 65 লক্ষ টাকায় বিক্রি করেন। ব্রোকারেজ কস্ট ₹70,000, এবং বাড়িটি সারাই করার জন্য তিনি 1.3 লক্ষ টাকা খরচ করেছেন। সুতরাং, শর্ট-টার্ম ক্যাপিটাল গেইনের হিসাব নিম্নরূপ:

• স্টেপ 1: বাড়ির নেট ভ্যালু ক্যালকুলেট করুন

  হাউজিং প্রপার্টির প্রকৃত বিক্রয় মূল্য থেকে কমিশন এক্সপেন্সেস, ব্রোকারেজ ইত্যাদি বাদ দিয়ে এটি করা হয়।

• স্টেপ 2: হাউজিং প্রপার্টি সংক্রান্ত অন্যান্য এক্সপেন্সেস চেক করুন

  এর মধ্যে প্রপার্টি ট্রান্সফার, অ্যাক্যুইজিশন কস্ট এবং বাড়ির ইমপ্রুভমেন্ট কস্ট অন্তর্ভুক্ত।

• স্টেপ 3: উল্লিখিত ফর্মুলা দিয়ে শর্ট-টার্ম ক্যাপিটাল গেইন ক্যালকুলেট করুন

2. লং-টার্ম ক্যাপিটাল গেইন

আপনি বাড়িটি কেনার তারিখ থেকে দুই বছর পর বিক্রি করলে, এই ক্যাপিটাল গেইন প্রযোজ্য হয়। সেই বাড়ি বিক্রি থেকে উদ্ভূত লাভ লং-টার্ম ক্যাপিটাল গেইন হিসেবে শ্রেণীবদ্ধ করা হয়। ইনডেক্সেশন ফ্যাক্টর বিবেচনা সাপেক্ষে এই প্রফিটের জন্য 20% ট্যাক্স রেট নির্ধারিত হয়। তবে, শর্ট-টার্ম ক্যাপিটাল গেইনের বিপরীত উপায়ে আপনি ট্যাক্স এক্সেম্পশন ক্লেম করতে পারেন।

কোনও বাড়ির চূড়ান্ত বিক্রয় মূল্য থেকে নিম্নলিখিত ব্যয়ের যোগফল বিয়োগ করে ক্যালকুলেট করা হয় -

• অ্যাক্যুইজিশনের ইন্ডেক্সড কস্ট

• ইন্ডেক্সড হাউস ইমপ্রুভমেন্ট কস্ট

• ট্রান্সফার কস্ট

লং-টার্ম ক্যাপিটাল গেইন = প্রাপ্ত/অধিগ্রহণের টোটাল কনসিডারেশন ভ্যালু - (অ্যাক্যুইজিশনের ইন্ডেক্সড কস্ট + ইন্ডেক্সড হাউস ইমপ্রুভমেন্ট এক্সপেন্সেস + ট্রান্সফার কস্ট)

যে বছর আপনি বাড়িটি বিক্রি করেছিলেন সেই বছরের ইনফ্লেশন ইনডেক্স আপনি যে বছর বাড়িটি কিনেছিলেন সেই বছরের CII দিয়ে ভাগ করে আপনি এই ইনডেক্স ফ্যাক্টর ক্যালকুলেট করতে পারেন। এখন, ইনডেক্সড অ্যাক্যুইজিশন কস্ট জানার জন্য এই ইনডেক্সড ফ্যাক্টর দিয়ে বাড়ির প্রাথমিক ক্রয় মূল্য গুণ করুন।

আসুন, এই ফর্মুলা ব্যবহার করে একটি সহজ উদাহরণ দিয়ে কীভাবে হাউস প্রপার্টির লং-টার্ম ক্যাপিটাল গেইন ক্যালকুলেট করবেন বোঝা যাক:

ধরা যাক 'ক' বাবু 20শে জানুয়ারী 2010 তারিখে 45 লক্ষ টাকা মূল্যের একটি বাড়ি কিনেছিলেন। 2015 সালের আগস্টে তিনি সেই বাড়িটি 95 লক্ষ টাকায় বিক্রি করেন। ব্রোকারেজ কস্ট ছিল 1 লক্ষ টাকা, এবং বাড়ির ইমপ্রুভমেন্ট কস্ট ছিল 5 লক্ষ টাকা। অতএব, লং-টার্ম ক্যাপিটাল গেইনের হিসাব নিম্নরূপ:

• স্টেপ 1: ইনডেক্সেশন ফ্যাক্টর ক্যালকুলেট করুন

ক্রয় বছরে (2010) CII ছিল 167, এবং বিক্রির বছরে (2015) ছিল 254। অতএব, 254 কে 167 দ্বারা ভাগ করার পরে, ইনডেক্সেশন ফ্যাক্টর 1.5209-এর সমান

• স্টেপ 2: অ্যাক্যুইজিশনের ইনডেক্সড কস্ট মূল্যায়ন করুন

1.5209-এর ইন্ডেক্সেশন ফ্যাক্টর দিয়ে বাড়ির ক্রয়মূল্য 45 লক্ষ টাকা গুণ করুন তারপর, অ্যাক্যুইজিশনের ইনডেক্সড কস্ট = 45 লক্ষ টাকা*1.5209 = 68.44 লক্ষ টাকা

• স্টেপ 3: ইন্ডেক্সড হাউস ইমপ্রুভমেন্ট এক্সপেন্সেস নির্ণয় করুন

1.52-এর ইনডেক্সেশন ফ্যাক্টরের সাথে 5 লক্ষ টাকার হাউস ইমপ্রুভমেন্ট এক্সপেন্সেস গুণ করুন। অতএব, ইনডেক্সড হাউস ইমপ্রুভমেন্ট এক্সপেন্সেস = 5 লক্ষ টাকা*1.5209 =7.6 লক্ষ টাকা

• স্টেপ 4: লং-টার্ম ক্যাপিটাল গেইন ক্যালকুলেট করুন