टीडीएस एक प्रकार का टैक्स है, जो घर को किराये पर देने से मिली रकम से काटा जाता है। यह इनकम के स्रोत पर ही टैक्स वसूलने के लिए शुरू किया गया एक कान्सेप्ट है। इनकम टैक्स ऐक्ट का सेक्शन 194आई किराये के स्रोत पर टैक्स डिडक्शन (टीडीएस) से संबंधित है। इस विशेष सेक्शन के प्रावधान परिभाषित करते हैं कि किराये पर टीडीएस को कैसे ट्रीट किया जाना चाहिए। गौरतलब है कि किसी संपत्ति पर दिया गया किराया टीडीएस के अधीन है, क्योंकि यह व्यापारियों, वेतनभोगी आदि जैसी काउंटर पार्टी की ओर से अर्जित अतिरिक्त इनकम है।

आइए इनकम टैक्स ऐक्ट के सेक्शन 194आई के बारे में विस्तार से जानते हैं।

दरअसल, सेक्शन 194आई वित्त अधिनियम, 1994 के तहत लागू किया गया है। इसके तहत कोई भी व्यक्ति (एक व्यक्ति और एक एचयूएफ को छोड़कर) जो किसी निवासी को किराया देता है, वह टीडीएस के लिए उत्तरदायी है। जब किसी विशेष फाइनेंशियल ईयर में देय कुल किराये की रकम एक निश्चित सीमा से अधिक हो, तो स्रोत पर टैक्स काटा जा सकता है।

इसके लिए फाइनेंशियल ईयर 2018-19 तक सीमा रेखा ₹180000 थी। फाइनेंशियल ईयर 2019-20 से यह बढ़कर ₹240000 कर दिया गया है। इसके अलावा जब तक राशि ₹1 करोड़ से अधिक न हो, कोई सरचार्ज नहीं लगता है। ध्यान दें कि सेक्शन 194आई के तहत टीडीएस किसी भी रियल एस्टेट संपत्ति के संबंध में एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट होने के नाते किसी बिज़नेस ट्रस्ट को देय किराये पर लागू नहीं होता है, जो सेक्शन 10 के खंड (23एफसीए) में संदर्भित किया गया है, यह सीधे ऐसे बिज़नेस ट्रस्ट के स्वामित्व में है।

इसकी बेहतर समझ विकसित करने के लिए यह जानना जरूरी है कि इस सेक्शन के अनुसार किराये के अंतर्गत क्या आता है। किराये में निम्नलिखित में से किसी भी उपयोग के लिए सब-लीज, लीज, किरायेदारी, या किसी अन्य व्यवस्था या समझौते के तहत भुगतान शामिल है (या तो एक साथ या अलग से) -

• मशीनरी
• पौधा
• उपकरण
• फर्नीचर
• भूमि
• भवन (कारखाना भवन सहित)
• किसी भवन से जुड़ी भूमि (फ़ैक्टरी भवन सहित)
• फिटिंग

यह ध्यान रखना चाहिए कि उपरोक्त स्टेटमेंट लागू है, भले ही प्राप्तकर्ता उपरोक्त सभी या किसी भी इकाई का एकमात्र मालिक हो। इसके अलावा, सब-लेटिंग को भी यहां कवर किया गया है।

[स्रोत]

सेक्शन 194आई के अंतर्गत निम्नलिखित विभिन्न भुगतान शामिल हैं -

फैक्टरी भवन को किराये पर देने से इनकम

जब किसी कारखाने की इमारत को किराये पर दिया जाता है, तो मिला किराया कारखाने के मालिक या पट्टेदार के हाथ में बिज़नेस से होने वाली इनकम होती है। कुछ परिस्थितियों में यह पट्टादाता के हाथ में हाउस प्रॉपर्टी से होने वाली इनकम होती है। हालांकि, पट्टेदार के हाथ में बिज़नेस की इनकम व भुगतान जिसके लिए उन्हें आवश्यक रूप से एडवांस टैक्स का भुगतान करना और आखिर में किराये की इनकम लौटाना होगा, वह भी टीडीएस के अधीन है।

यह टैक्स एडमिनिस्ट्रेटर और टैक्सपेयर दोनों के लिए एक अनावश्यक बोझ बन जाता है, क्योंकि टैक्स टीडीएस के रूप में बिना किसी देरी के पट्टादाता से ले लिया जाएगा।

टीडीएस की आवश्यकता जब किराया मासिक तौर पर देय नहीं है

सेक्शन 194आई के तहत मासिक आधार पर टैक्स डिडक्शन अनिवार्य रूप से लागू नहीं है।

उदाहरण के लिए यदि किराया तिमाही जमा किया जाता है, तो टीडीएस डिडक्शन तिमाही आधार पर होगा। इसके विपरीत जब व्यक्ति को वार्षिक किराया मिलता है, तो डिडक्शन वर्ष में एक बार वास्तविक क्रेडिट भुगतान पर भी होगा।

संक्षेप में डिडक्शन ऐसी इनकम को प्राप्तकर्ता के खाते में जमा करने के समय या उसके वास्तविक भुगतान के समय में जो भी पहले हो के आधार पर डिडक्शन किया जाएगा।

किराये में सेवा शुल्क शामिल है

बिज़नेस सेंटर को भुगतान किए गए सर्विस चार्ज भी 'किराए' के अंतर्गत आते हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि इन कवर भुगतानों को किसी भी नाम से पुकारा जाता है।

उस मामले में टीडीएस की आवश्यकता जहां फर्नीचर, भवन इत्यादि अलग-अलग व्यक्तियों की ओर से किराये पर दिए जाते हैं

जहां फर्नीचर और फिक्स्चर एक व्यक्ति की ओर से किराये पर दिए जाते हैं और एक इमारत किसी अन्य व्यक्ति की ओर से किराये पर दी जाती है, तो भुगतानकर्ता को इस सेक्शन के तहत केवल भवन के किराये के लिए जमा किए गए किराये या भुगतान से टैक्स काटने की आवश्यकता होती है।

कोल्ड स्टोरेज सुविधा से संबंधित शुल्क

सीबीडीटी सर्कुलर नंबर 1/2008 दिनांक 10.1.2008 कोल्ड स्टोरेज मालिकों को कूलिंग शुल्क के कारण ग्राहकों की ओर से किए गए भुगतान पर सेक्शन 194आई के प्रोविजन के लागू होने के संबंध में स्पष्टीकरण देता है।

कोल्ड स्टोरेज का मुख्य कार्य मैकेनिकल प्रक्रिया से खराब होने वाले सामानों को संरक्षित करना है, और ऐसे सामानों का भंडारण केवल आकस्मिक प्रकृति का होता है। ग्राहक को किसी भी सीमांकित स्थान/स्थान या कोल्ड स्टोर की मशीनरी का उपयोग करने का कोई अधिकार नहीं दिया जाता है और इस प्रकार वह किरायेदार नहीं बन जाता है।

इसलिए, 194आई के प्रावधान कोल्ड स्टोरेज के ग्राहकों की ओर से भुगतान किए गए कूलिंग शुल्क पर लागू नहीं होते हैं। हालांकि, चूंकि ग्राहकों और कोल्ड स्टोरेज मालिकों के बीच व्यवस्था मूल रूप से कांट्रेक्चुअल होती है, इसलिए सेक्शन 194सी के प्रावधान कोल्ड स्टोरेज के ग्राहकों की ओर से कूलिंग शुल्क के रूप में भुगतान की गई रकम पर लागू होंगे।

इसके उपयोग के लिए एक एसोसिएशन की ओर से भुगतान किया गया हॉल किराया

एसोसिएशन का मूल्यांकन व्यक्तियों के एसोसिएशन के रूप में किया जाता है, न कि एचयूएफ या एक व्यक्ति के रूप में। इसलिए फाइनेंशियल ईयर 2019-20 से हॉल के उपयोग के लिए भुगतान ₹240000 से अधिक होने पर टैक्स डिडक्शन की बाध्यता बनी रहेगी।

सेमिनार आयोजित करने के लिए होटलों को भुगतान (दोपहर के भोजन सहित)

इस सेक्शन के प्रोविजन उन मामलों पर लागू नहीं होते हैं, जहां होटल परिसर के उपयोग के लिए नहीं बल्कि केवल भोजन/कैटरिंग के लिए शुल्क लेते हैं। हालांकि, यह कैटरिंग के लिए लागू होगा।

यहां कुछ मामले हैं, जब सेक्शन 194आई के तहत किराये पर टीडीएस नहीं काटा जाता है -

• फाइनेंशियल ईयर के दौरान भुगतान की गई/भुगतान करने योग्य रकम ₹240000 से अधिक न हो - यदि किराया फाइनेंशियल ईयर 2019-20 से ₹240000 से अधिक नहीं है, तो कोई टैक्स लागू नहीं होगा (पहले 194I के तहत किराया सीमा ₹180000 थी)।
• जहां किरायेदार एचयूएफ या व्यक्तिगत है- सामान्य तौर पर यह सेक्शन किसी व्यक्ति या हिंदू अविभाजित परिवार पर लागू नहीं होता है, सिवाय इसके कि उसकी ओर से किए गए बिज़नेस या पेशे से कुल बिक्री, सकल प्राप्तियां या टर्नओवर बिज़नेस के मामले में एक करोड़ रुपये या प्रोफेशन के मामले में पचास लाख रुपये से अधिक हो। उस फाइनेंशियल ईयर से ठीक पहले का फाइनेंशियल ईयर जिसमें किराये के रूप में ऐसी इनकम जमा की जाती है या भुगतान की जाती है।
• फिल्म एक्जीबीटर और सिनेमा थिएटर के मालिक सिनेमा डिस्ट्रीब्यूटर के बीच फिल्म एक्जीबिशन इनकम की शेयरिंग - एक फिल्म डिस्ट्रीब्यूटर और फिल्म एक्जीबीटर के कॉन्ट्रेक्ट के लिए एक्जीबीटर का हिस्सा कंपोजिट सर्विस के कारण होता है। कोई डिस्ट्रीब्यूटर सिनेमा बिल्डिंग को सब-लीज, लीज, किरायेदारी या इसी तरह के समझौते के तहत नहीं लेता है। किया गया भुगतान किराये की प्रकृति का नहीं होता है।

[स्रोत]

इस सेक्शन के तहत कोई डिडक्शन नहीं किया जाएगा, जहां सेक्शन 10 के खंड ( 23एफसीए ) में बताई गई किसी भी रियल इस्टेट एसेट के संबंध में, किराये के माध्यम से इनकम एक बिज़नेस ट्रस्ट को जमा या भुगतान की जाती है, जो एक रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट है। ऐसे बिज़नेस ट्रस्ट का स्वामित्व सीधे तौर पर है।

नीचे दी गई 194आई टीडीएस सीमा, जिसके भीतर व्यक्तियों को टैक्स जमा करना होगा -

• सरकार के अलावा अन्य संस्थाओं की ओर से भुगतान के लिए: डिडक्शन के महीने के अंत से 7 दिन या उससे पहले, जहां टैक्स का भुगतान इनकम टैक्स चालान के साथ किया जाता है
• सरकार की ओर से या उसकी जगह पर भुगतान के लिए: उसी दिन (किसी चालान फॉर्म के उपयोग के बिना)
• यदि रकम मार्च में भुगतान या जमा की जाती है: 30 अप्रैल को या उससे पहले
• किसी अन्य मामले के लिए: डिडक्शन के महीने की समाप्ति से 7 दिन पहले या उससे पहले।

संस्थाओं को इनकम टैक्स ऐक्ट के सेक्शन 194I के उपरोक्त सभी पहलुओं को ध्यान में रखना चाहिए। किराये पर टीडीएस का सही हिसाब रखना उनके लिए मददगार होगा। इसके अलावा, यह उन्हें भुगतान प्रक्रिया को सुव्यवस्थित करने और आसानी से रिफंड का क्लेम करने की अनुमति देगा।