आईटीए के सेक्शन 54 के बारे में सबकुछ, जो आपको भी पता होना चाहिए

अगर आप टैक्सपेयर हैं, तो छोटी से छोटी जानकारी आपके बड़े काम की हो सकती है। आप जानते हैं, इंडियन टैक्सेशन लॉ के अनुसार किसी व्यक्ति की ओर से संपत्ति की बिक्री से अर्जित कोई भी लाभ आमतौर पर टैक्स योग्य होता है। हालांकि, इनकम टैक्स ऐक्ट के सेक्शन 54 किसी को रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी बेचने पर हुए लाभ को नई खरीद में निवेश करके कर छूट का लाभ लेने की अनुमति देता है। ध्यान रहे, यह एचयूएफ यानी हिंदू एकीकृत परिवार और अन्य योग्य व्यक्तियों पर ही लागू होता है। तो क्या आप अपने कैपिटल गेन से नया घर खरीदने की प्लानिंग कर रहे हैं? इस लेख में हम आपको सेक्शन 54 से टैक्स पर मिलने वाली छूट के बारे में बताएंगे!

अगर आप कोई भी कैपिटल एसेट जैसे कि प्रॉपर्टी को बेचते या ट्रांसफर करते हैं, तो उससे होने वाले कैपिटल गेन टैक्स योग्य होंगे। हालांकि, सरकार इनकम टैक्स ऐक्ट के सेक्शन 54 के तहत नागरिकों के लिए इसे आसान बनाती है। इसके तहत आवासीय हाउस प्रॉपर्टी बेचने वाला कोई व्यक्ति या एचयूएफ पूंजीगत लाभ से छूट का क्लेम कर सकता है, बशर्ते उसने नई रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदी हो या किसी निर्माण में निवेश किया हो। दरअसल, सेक्शन 54 मुख्य रूप से तब लागू होता है जब टैक्सपेयर अपनी रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी को बेचने से हुए कैपिटल गेन का उपयोग नई संपत्ति खरीदने या निर्माण करने के लिए करता है।

रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी बेचने या स्थानांतरित करने से मिले कैपिटल गेन को इनकम टैक्स ऐक्ट के सेक्शन 54 के अनुसार कुछ शर्तों के तहत टैक्सेशन से छूट दी जा सकती है। हालांकि, इस संदर्भ में लॉन्ग टर्म और शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन के बीच अंतर को समझना बहुत जरूरी है। टैक्सपेयर की ओर से तीन साल के भीतर संपत्ति बेचने या स्थानांतरित करने से हुए लाभ को शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन माना जाता है। शेयरों के मामले में यह स्वामित्व के लगभग एक वर्ष तक लागू होते हैं।

दूसरी ओर, लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन का तात्पर्य लगभग तीन वर्षों तक संपत्ति बेचने या स्थानांतरित करने से होने वाले मुनाफे से है। शेयर या म्यूचुअल फंड की अवधि एक वर्ष से अधिक होनी चाहिए। शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स की दरें लगभग 15% होती हैं, जो लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन के मामले में बढ़कर 20% हो जाती हैं। सूचीबद्ध प्रतिभूतियां, इक्विटी उन्मुख फंड की इकाइयां और ज़ीरो-कूपन बांड जैसी संपत्तियां लॉन्ग टर्म कैपिटल एसेट मानी जाती हैं।

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इनकम टैक्स के सेक्शन 54 के बारे में जानने के क्रम में छूट के एक उप-भाग सेक्शन 10 के तहत कैपिटल गेन में मिलने वाली छूट के प्रकार की पहचान करना जरूरी है। ऐसी छूट निम्नलिखित स्थितियों में कैपिटल गेन का निवेश करने वाले लोगों को मिलेगी।

• जब आप कैपिटल गेन का उपयोग किसी दूसरी रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी को खरीदने में करते हैं, किसी ट्रांसफर के एक साल पहले तक या पिछली संपत्ति के ट्रांसफर के दो साल के अंदर।
• जब व्यक्ति पिछली संपत्ति बेचने की तारीख से तीन साल के भीतर एक नई रेसिडेंशियल हाउस प्रॉपर्टी का निर्माण करता है।

इनकम टैक्स ऐक्ट के सेक्शन 54 के तहत डिडक्शन के बाद छूट की रकम या तो संपत्ति बेचने से लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन या नई खरीद में निवेश की गई रकम, जो भी कम हो, पर लागू होगी। दूसरे मामले में शेष राशि (यदि कोई हो) इस अधिनियम के तहत टैक्स योग्य होगी।

इनकम टैक्स ऐक्ट के सेक्शन 54 के प्रावधानों के अनुसार, कोई टैक्सपेयर अपनी रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी बेचने के बाद नई संपत्ति खरीदने के लिए कैपिटल गेन का उपयोग टैक्स छूट के लिए कर सकता है। हालांकि, एक टैक्सपेयर को टैक्स छूट के लिए निम्नलिखित पात्रता मानदंडों के लिए योग्यता प्राप्त करनी चाहिए।

• ध्यान रहे आवेदकों में केवल व्यक्ति या एचयूएफ शामिल हैं और कोई अन्य संगठन इस छूट के लिए पात्र नहीं होगा।
• इसके अलावा यह संपत्ति रेसिडेंशियल होनी चाहिए।
• बिक्री के लिए रखी गई हाउस प्रॉपर्टी एक लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट होनी चाहिए।
• किसी को नई रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी स्थानांतरण से एक साल पहले या बिक्री के दो साल बाद खरीदनी चाहिए या स्थानांतरण की तारीख से 3 साल के भीतर निर्माण करना चाहिए।
• हाउस प्रॉपर्टी भारत में ही बेची और खरीदी जानी चाहिए।

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आपको यह सेक्शन और इसके छूट नियम सरल लग सकते हैं, कई नियम इससे जुड़े हुए हैं। उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि आप इनकम टैक्स ऐक्ट के सेक्शन 10 के तहत सेक्शन 54 के माध्यम से छूट प्राप्त करना चाहते हैं। उस स्थिति में, आपको छूट लाभ का क्लेम करने के बाद अपनी संपत्ति स्थानांतरित करते समय निम्नलिखित अनिवार्य शर्तों को पूरा करना होगा।

• आपको अपनी पुरानी रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी बेचने के तुरंत बाद एक नई रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदनी चाहिए या एक नई हाउस प्रॉपर्टी का निर्माण करना चाहिए।
• इसके अलावा आपको या तो अपनी नई रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी पुरानी संपत्ति बेचने से एक साल पहले खरीदनी चाहिए, या बिक्री के दो साल बाद या बिक्री के तीन साल के भीतर निर्माण करना चाहिए।
• आप इस छूट लाभ का क्लेम केवल एक हाउस प्रॉपर्टी के विरुद्ध कर सकते हैं।
• मान लीजिए कि आप इनकम टैक्स रिटर्न दाखिल करने की नियत तारीख से पहले नई संपत्ति बनाने या खरीदने में विफल रहते हैं। उस स्थिति में, आपको इस छूट का लाभ उठाने के लिए किसी भी सार्वजनिक क्षेत्र के बैंक में कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम के तहत रकम जमा करनी होगी।

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सेक्शन 54 के माध्यम से सेक्शन 10 के तहत इनकम टैक्स छूट के इन लाभों का उपयोग करने का एक अनिवार्य पहलू कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम से जुड़ा है। इस अनुभाग ने नई संपत्ति खरीदने और उसके लाभों का उपयोग करने के लिए कुछ अनिवार्य तिथियां निर्धारित की हैं।

मान लीजिए कि आप नियत तारीख से पहले संपत्ति खरीदने या निर्माण करने में विफल रहते हैं और फिर भी छूट का लाभ उठाना चाहते हैं। उस स्थिति में, आप पुराने घर की संपत्ति से प्राप्त पूंजीगत लाभ को कैपिटल गेन डिपॉजिट स्कीम में निवेश कर सकते हैं। आप ऐसा खाता किसी भी अधिकृत/अनुमोदित बैंक शाखा से खोल सकते हैं।

सीजीएएस खोलने के लिए आपको इनकम टैक्स रिटर्न दाखिल करने की नियत तारीख से पहले जमा करना होगा। इसके अलावा आपको घर खरीदने या निर्माण करने के लिए जमा की गई राशि का उपयोग करना होगा, जैसा कि यह सेक्शन प्रदान करता है। आप 2 या 3 साल के भीतर नया घर बनाने के लिए इस राशि को अपने सीजीएएस में स्थानांतरित कर सकते हैं। यदि आप इस अवधि के भीतर ऐसा करने में विफल रहते हैं तो आपका पूंजीगत लाभ टैक्स योग्य हो जाएगा।

आप जानते हैं कि इनकम टैक्स ऐक्ट का सेक्शन 54 आपको आवास संपत्ति बेचने के बाद अपने कैपिटल गेन पर टैक्सेशन से बचने में मदद कर सकता है। इसे प्राप्त करने के लिए आपको इस कानून के अनुसार निर्धारित अवधि के भीतर एक नई आवास संपत्ति खरीदने या निर्माण करने में सक्षम होना चाहिए। एक बार जब आप ऐसा कर लेते हैं, तो आप अपने कैपिटल गेन पर टैक्स का भुगतान करने से बच सकते हैं।

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